これまでもニュージーランドは不動産投資に適した国であることをお話しし
　てきましたが、ニュージーランド人にとって投資とは、不動産投資を意味す
　ると言ってもよいほどで、２０代や３０代の若いうちから不動産投資をして、
　将来の自分の老後資金を少しずつ作りあげる、というのが一般的です。
　では実際、どのように行っているのでしょうか。

　今日はこの『ニュージーランド流自分年金作り』についてお話ししようと思
　います。

　ワーキングホリデーの方等にとっては特に自分には関係ない話と決めてしま
　わずに少し読み進めていっていただければと思います。
　もしかしたら将来はニュージーランドに移住することになったり、仕事で関
　わることがあったりする中で、いつか投資してみたいと思う日がくるかもし
　れません。そんな時きっと役立つと思います。　

　■「ニュージーランド流自分年金の作り方」のコンセプト

　ここに200万円の現金があったとします。さて、幾らの株が購入できますか？
　もちろん200万円相当の株が購入できますね。それでは、同じく200万円の現
　金で、いくらの不動産が購入できるでしょうか？「200万円の不動産なんて
　無いよ！」と思う人もいるでしょうが、ちょっと待ってください。銀行から
　８割借り入れすれば、不動産購入資金は1000万円になりますね。

　株を購入する時には、通常は全額を自分のおサイフから出さなければならな
　いけれど、不動産の場合は銀行からの借り入れによって購入資金を増やすこ
　とが出来るのです。これを「レバレッジ（Leverage）」と言います。

　株を購入した場合、200万円で購入した株がその後に値上がりして、値上が
　り益を自分のものにするためには、「売る」という行為が不可欠ですが、一
　旦売ってしまうと、もうその日以降そこから１円も資産は増えていきません。
　株やファンドは、将来のキャピタルゲイン（＝値上がり益）を期待する投資
　といえます。

　さて、自己資金が200万円、銀行からの融資が800万円、合計1000万円で購
　入した皆さんの不動産が、こちらも２倍の2000万円になりました。この値上
　がり益を自分のものにするためにはどうしたらよいでしょうか？

　答えは「リファイナンス」です。
　不動産の場合には、売らなくても良いのです。リファイナンス（Refinance）
　とは、不動産鑑定士に最新の不動産評価額を出してもらい、銀行にそれを提
　出して、現在のローンを新たに組み直してもらうことを言います。
　今回の場合なら、2000万円の評価額がそれになりますね。

　さて今回も銀行から８割融資してもらえるとすると、融資額は1600万円。
　この1600万円はローンですので、返済の義務はもちろんありますが、収入で
　はありませんので、所得税の対象にはなりません。
　もちろん不動産を売却したわけではありませんので、キャピタルゲイン課税
　の対象にもなりません。つまり、『みなさんが自由に使える流動資金』なの
　です。
　これで前回のローン元金（800万円）すべて返済してしまったとしても、ま
　だ手元に800万円残ります。最初に皆さんのおサイフから出した200万円も戻
　って来ましたね。この自己資金800万円を元手に、新たな投資、例えば、別
　に不動産を購入することも可能です。
　
　
　株やファンドに投資する時には出来ないけれど、不動産投資ならできること。
　これが以下の２つです。
　１）レバレッジ　　　　�ﾓ　銀行でローンを組んで不動産を購入する方法
　２）リファイナンス　　�ﾓ　最新の評価額をもとにローンを組み直す方法

　この２つを上手に活用して、確実に資産を増やして行く。そして自分がリタ
　イヤする時期が近づいたら、最後にある程度の物件を売却してローンを軽減
　し、それ以降は毎月の家賃収入をベースに、経済的にも安定したリタイヤメ
　ントライフを過ごす。（物価上昇にともなって家賃も上昇します。）

　これが『ニュージーランド流自分年金の作り方』のコンセプトです。
　
　安定したリタイヤメントライフを過ごすためには、それまでに築いた資産を
　取り崩すのではなくて、リタイヤしても毎月入って来る収入で生活するとい
　う考え方が大切と言うことがお分かり頂けたと思います。（例えば毎月30万
　円が必要なら、仕事をしなくても毎月30万円が入って来るようにすることで
　す。）
　
　ニュージーランドでは、不動産の家賃収入によって安定したリタイヤメント
　を実現するのがもっとも一般的なのです。